最近几年，专家学者们一直在讨论澳洲房价是否过高，房价是否确实存在价格泡沫。这个见解是由《经济学家》杂志提出的具有典型代表的一个话题，那就是澳大利亚目前的房价已经比正常估价高出了将近50%。

我们的观点是，这些测量确实是太不准确周全。他们通常通过收入和房租来考量一个房子的价格，再将当前的价格与15到20年的平均水准相比较。这种做法忽视了很多澳大利亚房市在1997年到2003年之间发生的结构性调整，包括了利率下调、锁定通胀预期及住房信贷的供应增加。完全没有与此相反的结构转变是几乎不可能的，但我们不预期澳大利亚房价下跌。

我们确实预期房价在短期持平，然后随着家庭可用收入增长，与近期走势一致。自2003年末以来，住宅价格同家庭收入的比例大致在3.5到4.5之间，平均值为4。正如我们预测，随着就业改善和工资上涨，家庭可用收入会在未来几年以每年约5%增长，我们相信房价同样会在未来数年以相等速度增长。

房产市场的供应特点会支持这项评估。大多数预报，包括官方经纪均表示，澳大利亚正处在一个房屋供不应求的时代。这项评估基本是将房产数量与人口数量两者的增长相比较而得出的。正如我们指出，自2006年起，人口增长已经超出了新房供给的速度，是战后时代首次发生的。这将给房价制定底线，也是我们不大担心房价暴跌的主要原因。

根本上，即使我们理解背后的原因，我们都同意澳大利亚住房相当昂贵的说法。

首先，住宅的质量非常好。澳大利亚拥有世界上数目最多的高品质住房。经过估算，澳大利亚的平均住房面积为214平方米；相比于15年前，目前的住房在建筑成本上高出60%，反映了住房面积及品质的提升。其次，地段优越的住宅供应尤其有限。这反映了澳大利亚大多数的住宅占地面积较大，但相比于世界其他国家，公寓数量则较少（特别是邻近市中心的城郊）。而澳大利亚的当地政府并无意就这方面作出显著改变。第三，大多数城市远郊的公交车一般质量低劣，限制了人们追求远离市中心高效生活的距离，进一步加强对城市中心物业的需求。

重要的是，虽然澳大利亚的家庭债务水平相对较高，但负债家庭仍然可以偿还抵押贷款。澳大利亚拖欠贷款比例少于1%，在国际标准上相当低。这当然反映了澳大利亚的经济轻微回落，房价在2009年上涨20%之前在2008年仅下跌3%，随后2010年早期持平。这也同样反映了失业率仍然维持低位。

不过，还有其他原因使家庭债务不应该成为大问题。关键之一是75%的澳大利亚贷款持有人是首五分之二高收入人士。如果我们看得更仔细，那些能力有限以致不能继续偿还贷款的业主比例非常小。在这种情况下，按揭成数超过90%及支付超过50%可用收入去偿还贷款的弱势家庭，只占澳大利亚负债自住业主的少于2%。

近几年由于住宅成交较低，房屋信贷增长缓慢，也意味着澳大利亚的贷款系统正在老化。由于业主可以享有更多时间来分担贷款，这减少了还款风险。地产信贷银行的还款模型表明，这些家庭现在偿还较大的本金数额但较低利息，因此能够建立收支平衡，安然度过危机。

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